하천구역·소하천구역 저촉
인수·소멸 문제가 아니라, 그 땅 위에 뭘 지을 수 있는지가 제한됩니다.
고급이 가이드는 법률 자문이 아닙니다. 여기 실린 내용은 누구에게나 적용되는 일반적인 개념 설명일 뿐, 특정 물건의 권리관계를 분석하거나 안전성을 판단한 결과가 아닙니다. 실제 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 필요하면 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
🔍 이런 걸 봤다면 — “유의사항”에 “하천구역 저촉” 배지가 뜨거나, 매각물건명세서·현황조사서에 “일부 하천구역에 저촉됨(감안평가)” 또는 “소하천예정지에 저촉됨”처럼 적혀 있는 걸 봤다면.
💡 그게 무슨 뜻인가 — 하천관리청(국가하천은 국가·시도, 지방하천은 시·도, 소하천은 시·군·구)이 하천구역으로 결정·고시한 토지라는 뜻입니다(하천법 제2조·제10조, 소하천은 하천법이 아니라 별도의 소하천정비법 제2조·제3조의3이 적용됩니다). 이건 등기부상 권리의 인수·소멸 문제가 아니라 이 땅 위에 뭘 할 수 있는가를 제한하는 공적 규제입니다 — 토지점용·굴착·시설물 설치·형질변경 등을 하려면 하천관리청의 하천점용허가를 먼저 받아야 합니다(하천법 제33조).
✅ 그래서 확인할 것 — 저촉되는 부분이 토지 전체인지 일부인지(일괄매각이면 목록 번호별로 확인), 저촉 면적이 감정평가에 이미 반영됐는지(보통 “감안평가”로 표시), 공부상 지목이 아직 “하천”으로 남아있는지를 확인하세요 — 현황이 도로나 대지로 바뀌어 있어도 지목은 자동으로 안 바뀌고 소유자가 직접 신청해야 합니다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제81조).
⚠️ 자주 걸리는 함정
- 예전엔 하천구역으로 편입된 사유토지에 보상을 청구할 수 있는 제도(하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법)가 있었지만, 이 청구권의 소멸시효가 2023.12.31.로 이미 끝났습니다 — “나중에 보상받을 수 있겠지”라고 기대하면 안 됩니다. 설령 과거 보상 대상 이던 토지라도 경매로 소유권이 넘어오면 매수인이 자동으로 그 청구권을 승계하는 게 아니라 별도 확인이 필요합니다.
- “하천구역”과 “소하천구역”은 근거 법률과 관리 주체가 다릅니다 — 매각물건명세서에 어느 쪽인지 적혀 있는지 확인하세요.
온비드 공매 토지도 하천구역에 저촉될 수 있지만, 온비드는 이 사이트의 “유의사항” 배지가 쓰는 자유서술 비고 필드 자체가 없어 자동으로 안내되지 않습니다 — 이 사이트의 토지이용계획 임베드로 직접 확인하세요.