특별매각조건 — 매수신청보증금이 10%보다 높을 수 있습니다

🔍 이런 걸 봤다면 — 비고에 “특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%”처럼 평소(10%)보다 높은 비율이 적혀 있는 걸 봤다면 — 재매각이 아닌 사건에서도 등장할 수 있습니다(이 사이트가 이 조건을 감지하면 ⚠️ 배지로 알려줍니다).

🔑 그게 무슨 뜻인가 — 매수신청보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이지만, 법원이 상당하다고 인정하면 그 비율을 다르게 정할 수 있습니다(민사집행규칙 제63조). 위 “대금 미납 재매각” 글처럼 재매각 사건에서 흔히 쓰이지만, 그 경우에만 적용되는 건 아닙니다 — 법원이 사건별 사정을 고려해 일반 매각에도 적용할 수 있고, 왜 상향됐는지는 비고에 설명이 안 달리는 경우가 많습니다. 10분의 1이 아닌 비율로 정하려면 법원이 그 내용으로 “결정”을 내려야 하고(대법원 2023. 3. 10.자 2022마6559 결정), 그 결정된 비율이 매각기일 공고에 반영됩니다.

✅ 그래서 확인할 것 — 입찰 전 이 사건의 실제 매수신청보증금 비율을 공고· 매각물건명세서에서 다시 한번 확인하고, 그 비율로 정확한 금액을 준비하세요. 평소 습관대로 10%만 준비하면 보증금 부족으로 입찰 자체가 무효 처리됩니다.

자주 걸리는 함정

• 보증금은 단 1원이라도 부족하면 무효입니다 — 실제로 20원 부족한 보증을 낸 입찰이 무효 처리된 판례도 있습니다(대법원 2007마911 결정). “거의 맞췄으니 괜찮겠지”는 위험한 생각입니다.
• 입찰표 제출 후에는 보증금을 추가로 채워 넣는 것도 허용되지 않습니다(입찰 내용 변경 금지, 민사집행규칙 제62조 제6항) — 반드시 제출 전에 정확한 금액을 준비하세요.
• “특별매각조건”이라는 말 자체는 보증금 비율 상향 외에 다른 조건(공유자 우선매수권 행사 제한, 농지취득자격증명 제출 요건 등)을 가리킬 수도 있습니다 — 비고 전체를 읽고 구체적으로 어떤 조건인지 확인하세요.