경매로 사도 다주택 취득세 중과는 그대로입니다

🔍 이런 걸 봤다면 — 이미 집이 한 채 이상 있는데 아파트·빌라· 단독주택 물건을 보고 있거나, “경매로 사면 다주택 중과가 없다더라”는 얘기를 들었다면.

🔑 그게 무슨 뜻인가 — 경매·공매 취득도 유상거래라 다주택 중과(지방세법 제13조의2)가 그대로 적용됩니다. 중과를 빼주는 18가지 예외 가운데 경매와 관련된 건 은행 등 금융기관이 저당권을 실행해 취득하는 경우 하나뿐이라, 일반 낙찰자를 위한 “경매 예외”는 없습니다. 개인의 취득 후 세대 주택 수에 따른 취득세율은 이렇습니다:

• 1주택: 1~3%(기본세율)
• 2주택: 💡 8%, 비조정지역은 기본세율
• 3주택: 조정대상지역 12%, 비조정지역 8%
• 4주택 이상: 지역과 무관하게 12%

여기에 지방교육세·농어촌특별세가 붙어, 예컨대 12% 중과에 전용 85㎡ 초과면 합계 13.4%가 됩니다(85㎡ 이하는 12.4%).

✅ 그래서 확인할 것 — 주택 수는 1세대 기준입니다 — 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 세대로 봅니다. 분양권·조합원입주권·재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔도 셉니다. 반대로 💡이 수도권 1억원·비수도권 2억원 이하인 주택은 주택 수에서 빠지고, 그런 주택을 사는 것 자체도 중과에서 빠집니다(정비구역 등 예외 있음). 조정대상지역 여부와 주택 수는 대금완납일 기준이니, 입찰부터 대금 납부까지의 기간에 다른 주택을 사고팔 계획이 있다면 그 결과까지 넣어 세어 보세요.

자주 걸리는 함정

• 💡로 신고하면 기본세율을 적용받지만, 기한(3년, 두 주택 모두 조정대상지역이면 2년 — 2026년 10월 1일부터 단축) 안에 종전 주택을 팔지 못하면 중과세율로 추징됩니다.
• 감정가나 낙찰가가 싸다고 저가주택이 되는 게 아닙니다 — 판정 기준은 시가표준액(공시가격)입니다.
• 조정대상지역은 수시로 지정·해제됩니다(2025년 10월 서울 전역 지정, 2026년 7월 경기 3곳 추가) — 입찰 전 최신 지정 현황을 국토교통부 발표로 다시 확인하세요.

2026년 지방세제 개편안 등 아직 국회를 통과하지 않은 정부안은 반영하지 않았습니다. 세율 기준: 2026-10-01 시행 지방세법. 예상치이며, 실제 세액은 관할 지자체 신고로 확정됩니다.