제시외건물
공적 서류에는 없지만 법원 감정평가사가 현장에서 발견한 건물 — 매각 대상에 포함되는지 사건마다 다릅니다.
중급이 가이드는 법률 자문이 아닙니다. 여기 실린 내용은 누구에게나 적용되는 일반적인 개념 설명일 뿐, 특정 물건의 권리관계를 분석하거나 안전성을 판단한 결과가 아닙니다. 실제 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 필요하면 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
🔍 이런 걸 봤다면 — “유의사항”에 “사건 기록에 매각 목적물에서 제외되는 건물(제시외 건물) 언급이 있습니다” 배지가 떠 있습니다.
💡 그게 무슨 뜻인가 — 건축물대장 등 공적 서류에는 없지만, 법원 감정평가사가 현장에 직접 가서 발견한 건물(증축·무허가 건물 등)이 있다는 뜻입니다. 이게 매각 대상에 포함되는지는 사건마다 다릅니다 — 원래 건물에 붙은 부속물(부합물·종물)로 보면 저당권 효력이 미쳐 함께 매각되고(민법 제358조), 독립된 별개 건물로 보면 경매 대상에서 제외되어 원래 소유자 몫으로 그대로 남습니다.
✅ 그래서 확인할 것 — “제시외”라는 말만 보고 포함·제외 여부를 짐작하지 말고, 감정평가 요약·매각물건명세서에 그 건물이 실제로 평가액에 포함돼 있는지 직접 확인하세요. 포함돼 있으면 낙찰가에 그 값이 이미 들어있다는 뜻이고, 제외돼 있으면 낙찰 후에도 그 건물은 타인 소유로 남아 별도의 명도·철거 협의가 필요할 수 있습니다.
⚠️ 자주 걸리는 함정
- “제시외”라는 단어만 보고 무조건 위험하다거나 무조건 포함 안 된다고 단정하면 안 됩니다 — 포함 여부는 사건마다 다르므로 매번 직접 확인해야 합니다.
- 제시외건물이 있으면 위 “법정지상권” 문제도 함께 얽혀 있을 수 있습니다.
온비드 공매에도 비슷한 상황이 있을 수 있지만, 이 내용은 법원경매 매각물건명세서 실무를 기준으로 설명했습니다.