⚖️권리분석 가이드

낙찰 후 등기부의 어떤 권리가 사라지고(소멸) 어떤 권리를 떠안는지(인수) 가르는 기준.

임차인이 낙찰자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는지, 그래서 보증금을 인수해야 하는지의 기준.

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 선순위 저당권자보다도 그 금액만큼은 먼저 변제받습니다.

공사대금 등을 못 받은 사람이 그 물건을 점유하며 버틸 수 있는 권리 — 등기부에 안 나타나 특히 주의가 필요합니다.

경매신청채권자가 유치권이 무효라는 서류를 냈다는 사실과, 유치권이 실제로 무효로 확정됐다는 사실은 다릅니다.

토지만 매각되는 사건에서, 건물 소유자가 그 땅을 계속 쓸 권리를 자동으로 얻는 경우가 있습니다.

물건 전체가 아니라 그 중 일부 지분만 매각 대상입니다 — 기존 공유자가 같은 가격에 가져갈 수 있는 권리가 있습니다.

등기부상 공유지만 실제로는 각자 특정 구역만 쓰고 있다면, 기존 공유자의 우선매수권이 배제될 수 있습니다.

공적 서류에는 없지만 법원 감정평가사가 현장에서 발견한 건물 — 매각 대상에 포함되는지 사건마다 다릅니다.

감정평가서에 전세권 등기 언급이 있다면, 대항력 있는 임차인과는 별개의 인수 위험을 따로 확인해야 합니다.

전세권은 감정평가서에 한 가지 모습으로만 나오지 않습니다 — 유형마다 확인해야 할 포인트가 다릅니다.

가등기·가처분은 단순 인수/소멸이 아니라, 경매 자체가 나중에 무효가 될 수도 있는 더 심각한 위험을 담고 있습니다.

상가임차인은 전입신고가 아니라 사업자등록으로 대항력을 갖추고, 환산보증금을 넘으면 우선변제권이 제한됩니다.

타인의 분묘가 있는 토지는 그 부분을 마음대로 쓸 수 없는 분묘기지권이 성립할 수 있습니다.

핵심은 '최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐는지'입니다 — 포함됐다면 추후 등기 절차만 남은 경우가 많습니다.

매각물건명세서에서 별도등기가 소멸(말소)되는지, 매수인이 인수해야 하는지 반드시 확인하세요.

쉽게 옮길 수 있는 구조물은 토지에 딸린 것으로 보지 않아, 대부분 매각에서 제외됩니다.

법정지상권과 달리, 등기된 지상권은 말소기준권리와 날짜를 비교해 인수·소멸을 판단합니다.

지금 살고 있지 않은 임차인이라도 임차권등기를 마쳤다면 그 전에 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다.

투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한에는 경매·공매로 넘어가는 경우를 위한 예외가 있습니다.