소액임차인 최우선변제권 — 순위와 무관하게 먼저 받습니다

🔍 이런 걸 봤다면 — 임차인현황 표에서 임차인의 보증금이 꽤 적어 보이는데, 확정일자를 말소기준권리(저당권 등)보다 늦게 받았는데도 매각물건명세서에 “소액 임차인”이라는 말이 적혀 있는 걸 봤다면.

💡 그게 무슨 뜻인가 — 주택임대차보호법 제8조는 보증금이 시행령이 정한 일정 금액 이하인 “소액임차인”에게, 확정일자 순위와 무관하게 일정액을 다른 담보물권자(저당권자 등)보다 먼저 변제받을 권리를 줍니다 — 선순위 저당권자보다도 그 금액만큼은 먼저 받는다는 뜻입니다(상가는 상가건물임대차보호법 제14조). 다만 이 보호도 대항력 요건(위 “대항력 있는 임차인” 글의 전입+점유, 상가는 사업자등록)을 먼저 갖춰야만 적용됩니다 — 전입신고가 안 돼 있으면 소액임차인이어도 최우선변제를 못 받습니다.

✅ 그래서 확인할 것 — 소액임차인 범위와 최우선변제액은 지역(서울/과밀 억제권역/광역시 등)별로 다르고 시행령 개정이 잦아, 이 글에 구체적 금액은 적지 않습니다 — 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 해당 시행령 별표를 직접 확인하고, 임차인현황 표의 전입일자·보증금과 대조해보세요.

⚠️ 자주 걸리는 함정

• 여러 소액임차인이 있으면 최우선변제 총액에 한도(주택가액의 1/2, 상가는 임대건물가액의 1/3)가 있어, 각 임차인이 법정 한도 전액을 다 못 받고 비율대로 나눠 받을(안분배당) 수 있습니다.
• 소액임차인끼리는 전입일자·확정일자 순위와 무관하게 전부 동순위로 취급됩니다 — “먼저 들어온 사람이 먼저 받는다”는 원칙이 소액임차인 사이에서는 안 적용됩니다.