말소기준권리
낙찰 후 등기부의 어떤 권리가 사라지고(소멸) 어떤 권리를 떠안는지(인수) 가르는 기준.
입문이 가이드는 법률 자문이 아닙니다. 여기 실린 내용은 누구에게나 적용되는 일반적인 개념 설명일 뿐, 특정 물건의 권리관계를 분석하거나 안전성을 판단한 결과가 아닙니다. 실제 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 필요하면 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
🔍 이런 걸 봤다면 — 물건 상세의 “매각물건명세서 요약”에 “최선순위 설정일자 2021.3.15.(근저당권)”처럼 날짜+권리종류가 적혀 있습니다. 이 사이트가 이 조건을 실제로 감지하면 그 섹션 옆에 ⚠️ 배지가 함께 뜹니다.
💡 그게 무슨 뜻인가 — 그 날짜가 바로 말소기준권리 날짜입니다. 등기부에 있는 저당권·근저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 먼저 접수된 것이 말소기준권리가 되고, 매각물건명세서는 법원이 그 날짜를 이미 찾아 “최선순위 설정일자”로 요약해둔 것입니다. 민사집행법 제91조 제2항·제3항이 이 기준으로 저당권·지상권·전세권·등기된 임차권의 소멸을 정합니다.
✅ 그래서 확인할 것 — 이 날짜보다 먼저 등기·전입된 권리는 원칙적으로 매수인이 인수하고, 나중에 등기·전입된 권리는 매각과 함께 소멸합니다. 이 사이트는 등기부 원본을 직접 제공하지 않으니(정책적 보류), 매각물건명세서의 이 날짜를 기준점으로 삼아 임차인현황의 전입일자 등 다른 날짜들과 직접 비교하세요.
⚠️ 자주 걸리는 함정
- 전세권은 선순위라도 전세권자가 배당요구를 하면 예외적으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제4항 단서).
- 유치권은 이 날짜 비교 대상이 아닙니다 — 날짜가 늦어도 원칙적으로 매수인이 인수합니다 (아래 “유치권” 참고).
- “최선순위 설정일자”에 적힌 권리가 저당권이 아니라 가압류·압류·담보가등기일 수도 있습니다 — 종류와 무관하게 날짜만 비교하면 됩니다.
이 내용은 법원경매(민사집행법)를 기준으로 합니다. 온비드 공매는 국세징수법 체계를 따르고, 압류의 효력발생 전에 등기된 권리라도 소멸시키는 방향(소제주의)이 더 엄격하게 적용되는 등 세부 규정이 다릅니다 — 공매 고유의 권리분석은 별도로 다룰 예정입니다.