대항력 있는 임차인
임차인이 낙찰자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는지, 그래서 보증금을 인수해야 하는지의 기준.
입문이 가이드는 법률 자문이 아닙니다. 여기 실린 내용은 누구에게나 적용되는 일반적인 개념 설명일 뿐, 특정 물건의 권리관계를 분석하거나 안전성을 판단한 결과가 아닙니다. 실제 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 필요하면 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
🔍 이런 걸 봤다면 — 물건 상세의 “매각물건명세서 요약”에 최선순위 설정일자가 적혀 있고, “임차인현황” 표에도 전입일자가 있는 임차인이 보입니다. 이 사이트가 이 조건을 감지하면 매각물건명세서 요약 섹션에 ⚠️ 배지로 알려줍니다.
💡 그게 무슨 뜻인가 — 두 날짜를 비교해야 할 상황입니다. 임차인이 주택의 인도(실제 거주)와 전입신고를 갖춘 날이 말소기준권리(최선순위 설정일자)보다 빠르면 대항력이 있어, 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 그 나머지를 인수해야 할 수 있습니다. 늦으면 대항력이 없어 인수 의무가 없는 경우가 많습니다.
✅ 그래서 확인할 것 — 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 임차인현황의 전입일자, 날짜를 숫자로 직접 비교하세요(“비슷하다”가 아니라 몇 월 며칠로). 확정일자는 대항력과 별개입니다 — 배당 순위(우선변제권)만 정할 뿐 대항력 자체를 바꾸지 않으니 혼동하지 마세요.
⚠️ 자주 걸리는 함정
- 대항력은 전입신고를 한 그 날이 아니라 다음 날 0시부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 저당권 등은 접수 당일 바로 효력이 생겨서, 같은 날 저당권 설정+임차인 전입이 겹치면 저당권이 실질적으로 하루 더 빠른 셈이 됩니다 — 날짜가 “같다”고 안심하면 안 됩니다.
- 임차인이 여러 명이면 각자 전입일자가 다를 수 있습니다 — 한 명만 보고 끝내지 마세요.
- 이 설명은 주택임대차보호법(주거용) 기준이고, 상가건물은 상가건물임대차보호법을 따라 전입신고 대신 사업자등록이 기준이 됩니다.
법원경매·온비드 공매 둘 다 “임차주택이 경매·공매되는 경우”로 법에 함께 명시돼 있어 이 틀 자체는 공통으로 적용됩니다.