⚖️권리분석 가이드
온비드 공매에도 공통으로 적용되는 권리분석 핵심 개념을 다룹니다.
이 가이드는 법률 자문이 아닙니다. 여기 실린 내용은 누구에게나 적용되는 일반적인 개념 설명일 뿐, 특정 물건의 권리관계를 분석하거나 안전성을 판단한 결과가 아닙니다. 실제 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 필요하면 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
- 대항력 있는 임차인
임차인이 낙찰자에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는지, 그래서 보증금을 인수해야 하는지의 기준.
입문 - 유치권
공사대금 등을 못 받은 사람이 그 물건을 점유하며 버틸 수 있는 권리 — 등기부에 안 나타나 특히 주의가 필요합니다.
중급 - 유치권 배제신청 — 법원이 끝내 가려주지 않습니다
경매신청채권자가 유치권이 무효라는 서류를 냈다는 사실과, 유치권이 실제로 무효로 확정됐다는 사실은 다릅니다.
고급 - 법정지상권
토지만 매각되는 사건에서, 건물 소유자가 그 땅을 계속 쓸 권리를 자동으로 얻는 경우가 있습니다.
중급 - 전세권 표시 유형과 확인 포인트
전세권은 감정평가서에 한 가지 모습으로만 나오지 않습니다 — 유형마다 확인해야 할 포인트가 다릅니다.
고급 - 가등기·가처분이 있는 물건
가등기·가처분은 단순 인수/소멸이 아니라, 경매 자체가 나중에 무효가 될 수도 있는 더 심각한 위험을 담고 있습니다.
고급 - 인도인수책임
온비드 공매는 점유자를 내보내는 책임이 매수인에게 있는 경우가 대부분이고, 법원경매의 인도명령 같은 제도가 없습니다.
입문 - 공매대상재산 분류 — 압류재산과 수탁재산은 인도책임이 다릅니다
같은 "공매"여도 재산종류에 따라 근거 법률과 명도 책임 소재가 다릅니다.
중급 - 재건축·재개발 — 조합원 지위 승계와 현금청산
투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한에는 경매·공매로 넘어가는 경우를 위한 예외가 있습니다.
고급
온비드 공매는 법원경매와 달리 국세징수법 체계를 따르고, 매각물건명세서 제도도 없어 권리분석을 입찰자가 스스로 더 꼼꼼히 해야 합니다. 아래 개념은 두 절차에 공통으로 적용되는 일반적인 내용이고, 법원경매에만 적용되는 세부 규정(말소기준권리의 정확한 법적 기준 등)은 경매 강좌의 권리분석 가이드에서 더 자세히 다룹니다.