재건축·재개발 — 조합원 지위 승계와 현금청산
투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한에는 경매·공매로 넘어가는 경우를 위한 예외가 있습니다.
고급이 가이드는 법률 자문이 아닙니다. 여기 실린 내용은 누구에게나 적용되는 일반적인 개념 설명일 뿐, 특정 물건의 권리관계를 분석하거나 안전성을 판단한 결과가 아닙니다. 실제 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 필요하면 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
🔍 이런 걸 봤다면 — 물건 비고나 감정평가 요약에 “재정비촉진지구에 지정되어 낙찰 시 조합원 지위 승계여부, 수분양권 유무, 현금청산대상인지 여부 등 확인 요함” 또는 “환지처분 시 현금 청산될 수 있고... 종전 소유자의 조합원 지위를 승계할 수 있다”처럼 재건축·재개발 관련 문구가 적혀 있는 걸 봤다면.
💡 그게 무슨 뜻인가 — 이 물건이 재건축·재개발 정비사업 구역 안에 있다는 뜻입니다. 투기과열지구에서는 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분계획인가(재개발) 이후에 건물·토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항) — 투기 억제 목적입니다. 다만 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매로 넘어가는 경우는 이 제한의 예외로 인정돼 (도시정비법 시행령 제37조 제3항 제5호) 조합원 지위가 그대로 승계됩니다.
✅ 그래서 확인할 것 — 입찰 전 해당 정비사업조합에 직접 문의해 조합원 지위 승계 여부·분양신청 현황·현금청산대상 여부를 확인하세요. 조합원 지위를 승계하면 전 소유자가 부담하던 추가분담금(조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액) 의무도 함께 넘어온다는 점을 감안하세요.
⚠️ 자주 걸리는 함정
- 분양신청을 안 했거나 분양대상에서 제외된 경우(현금청산대상)엔 조합원 지위를 승계해도 입주권이 아니라 현금으로만 보상받습니다 — 입찰 전 분양대상 여부를 반드시 확인하세요.
- 위 경매·공매 예외는 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무 때문에 경매·공매로 넘어간 경우에만 적용됩니다 — 개인 채권자가 신청한 경매는 이 예외에서 제외될 수 있습니다.