상가임대차와 주택임대차, 대항력 기준이 다릅니다

🔍 이런 걸 봤다면 — “임차인현황”에 전입일자가 아니라 사업자등록일자가 적혀 있는 임차인을 봤다면, 이 물건은 상가(근린생활시설 등)이고 그 임차인은 주택임대차보호법이 아니라 상가건물임대차보호법을 적용받습니다.

💡 그게 무슨 뜻인가 — 대항력을 갖추는 방법 자체가 다릅니다 — 주택임차인은 전입신고, 상가임차인은 사업자등록 신청을 하고 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 제3조, 주택임대차보호법 제3조와 같은 구조). 여기까지는 비슷해 보이지만, 상가임대차에는 환산보증금(보증금 + 월세×100)이라는 기준이 추가로 있습니다 — 환산보증금이 지역별 기준액을 넘으면 우선변제권(상가건물임대차보호법 제5조)이 적용되지 않습니다. 대항력은 환산보증금과 무관하게 모든 상가임차인에게 적용되지만, 배당에서 우선 받을 권리는 환산보증금 기준 이하인 임차인에게만 있습니다.

✅ 그래서 확인할 것 — 임차인현황의 보증금·차임으로 환산보증금을 직접 계산하고, 그 금액이 지역별 기준(수시로 바뀌므로 이 사이트가 숫자를 고정해서 알려주지 않습니다 — 최신 기준은 별도로 확인하세요)을 넘는지 보세요. 넘으면 그 임차인은 대항력은 있어도(인수 가능성은 그대로 남음) 배당으로 보증금을 우선 받을 길이 좁아, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 규모가 커질 수 있습니다.

⚠️ 자주 걸리는 함정

• 확정일자 대신 상가는 사업자등록 신청일자가 기준입니다 — 두 날짜를 혼동하지 마세요.
• 환산보증금 기준을 넘는다고 대항력 자체가 없어지는 게 아닙니다 — 우선변제권만 없어질 뿐, 선순위면 여전히 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.
• 계약갱신요구권·권리금 회수 보장 같은 규정은 환산보증금과 무관하게 모든 상가임차인에게 적용됩니다 — 다만 이건 배당·인수 문제가 아니라 임차인의 별도 권리라 낙찰 판단과는 성격이 다릅니다.

온비드 공매는 임차인현황 데이터 자체를 제공하지 않아 이 비교를 적용할 화면이 없습니다 — 공매 물건의 임대차 관계는 등기부등본·현장 확인으로 직접 파악해야 합니다.