주택도시보증공사(HUG) 대위변제 — 확약서 유무로 결과가 갈립니다

🔍 이런 걸 봤다면 — “유의사항”에 “주택도시보증공사” (HUG)가 등장하고, “임차보증금반환채권을 대위변제로 인하여 승계함” 같은 문구가 있는 걸 봤다면(이 사이트가 이 조건을 감지하면 ⚠️ 배지로 알려줍니다).

🔑 그게 무슨 뜻인가 — 세입자가 전세보증금반환보증(HUG 상품)에 가입해뒀는데 집주인이 보증금을 못 돌려주자, HUG가 세입자에게 먼저 보증금을 대신 지급(대위변제)하고 그 세입자의 임차보증금반환채권과 우선변제권을 그대로 넘겨받은 것입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항). 세입자의 대항력

✅ 그래서 확인할 것 — 비고에 “확약서”·“대항력 포기”· “인수하지 아니함” 같은 표현이 있는지 직접 확인하세요. 이 사이트에 등록된 사례를 집계해보면 대부분(2026-10-12 기준 약 99%)은 HUG가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 이미 제출해 매수인이 잔여 보증금을 인수하지 않습니다. 반대로 확약서 언급 없이 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고만 적혀 있다면, 일반적인 대항력 있는 임차인 사건과 똑같이 그 차액을 떠안을 위험이 그대로 남아 있습니다.

자주 걸리는 함정

• “주택도시보증공사”라는 이름만 보고 안전하다고 넘겨짚으면 안 됩니다 — 확약서 제출 여부가 핵심이지, HUG가 등장한다는 사실 자체는 안전을 보장하지 않습니다 (실측상 약 1%는 확약서 없이 그대로 인수됩니다).
• 확약서가 있어도 제출일자가 적혀 있으니, 너무 최근이면 아직 법원 기록에 완전히 반영되지 않았을 수 있습니다 — 매각기일이 가까우면 법원에 전화로 재확인하는 것도 방법입니다.
• 위 “대항력 있는 임차인” 글의 날짜 비교 규칙은 여기서도 그대로 적용됩니다 — HUG가 채권을 승계했다고 해서 대항력 성립 여부 자체(말소기준권리보다 전입이 빠른지)가 달라지지는 않습니다.

온비드 공매에도 같은 상황(HUG 대위변제 물건)이 나올 수 있지만, 이 사이트는 아직 공매 물건의 비고 원문을 수집하지 않아 공매 쪽에는 이 배지가 뜨지 않습니다 — 공매 공고문을 직접 확인하세요.