핵심 용어 사전
법원경매·온비드 공매에서 자주 나오는 핵심 용어를 한두 문장으로 바로 찾아볼 수 있습니다. 더 자세한 맥락(신호·확인할 것·자주 걸리는 함정)이 필요하면 각 용어의 강좌 링크를 따라가세요.
- 감정가
법원(또는 캠코)이 감정평가사에게 의뢰해 산정한 물건의 평가액. 경매·공매 첫 회차의 최저매각가격을 정하는 기준이 되며, 실제 시세와 다를 수 있습니다.
- 최저매각가(최저매각가격)
이 가격보다 낮은 금액으로는 입찰할 수 없는 하한선. 유찰되면 법원(또는 캠코)이 일정 비율로 낮춰 다음 회차를 다시 공고합니다.
- 유찰
입찰자가 없거나 적법한 입찰이 성립하지 않아 그 회차 매각이 불성립하는 것. 유찰되면 통상 최저매각가격을 낮춰 다음 회차가 다시 공고됩니다.
- 말소기준권리
낙찰 후 등기부의 어떤 권리가 소멸(말소)되고 어떤 권리를 매수인이 인수하는지를 가르는 기준 권리. 저당권·근저당권·압류·가압류 등 중 등기부에 가장 먼저 접수된 것이 됩니다.
- 대항력
임차인이 임대인이 아닌 제3자(낙찰자 포함)에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘. 주택은 인도(실제 거주)와 전입신고를 모두 갖춘 다음 날 0시부터 생깁니다.
- 유치권
타인의 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 물건을 점유하며 반환을 거부할 수 있는 권리. 등기부에 날짜가 기록되지 않아 말소기준권리 날짜 비교 대상이 아니며, 성립하면 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.
- 법정지상권
토지와 건물의 소유자가 같았다가 경매 등으로 달라질 때 건물 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 토지 사용권. 토지만 낙찰받은 경우 건물을 임의로 철거시킬 수 없는 경우가 생깁니다.
- 공유지분(지분경매)
물건 전체가 아니라 여러 명이 공유한 소유권 중 일부 지분만 매각 대상인 경우. 기존 공유자에게 같은 가격에 우선매수할 수 있는 권리가 있어, 낙찰받아도 그 물건을 가져가지 못할 수 있습니다.
- 맹지
도로에 직접 접하지 않아 공로로 바로 드나들 수 없는 토지. 건축 허가를 받기 어렵거나 통행에 제약이 있을 수 있습니다.
- 분묘기지권
타인 소유 토지에 있는 분묘를 유지·관리하기 위해 그 분묘 기지(터) 주변 토지를 사용할 수 있는 권리. 토지를 낙찰받아도 분묘를 임의로 옮기거나 철거할 수 없는 경우가 있습니다.
- 소액임차인 최우선변제권
보증금이 일정 금액 이하인 임차인이 등기 순위와 무관하게 다른 권리자보다 먼저 그 보증금 중 일부를 배당받을 수 있는 권리.
- 차순위매수신고
최고가매수신고인이 대금을 납부하지 않을 경우를 대비해, 자신의 입찰가격으로라도 매수하겠다고 미리 신고하는 제도. 입찰가격이 최고가매수신고액에서 매수신청보증금을 뺀 금액보다 높아야 신고할 수 있습니다.
- 임장
입찰 전 물건이 있는 현장을 직접 방문해 상태·점유 현황·주변 환경 등을 확인하는 활동.
- 매각물건명세서
법원이 입찰자를 위해 작성하는 문서로, 점유자·임대차 관계, 매각으로 소멸되지 않는 등기된 권리, 최선순위 설정일자 등을 요약해 보여줍니다. 온비드 공매에는 이에 대응하는 법정 제도가 없어 권리분석을 입찰자가 직접 해야 합니다.
- 입찰보증금(매수신청보증금)
입찰 참여 시 함께 내는 보증금으로, 통상 최저매각가격의 10% 수준입니다. 낙찰되면 매각대금의 일부로 충당되고, 낙찰받지 못하면 돌려받습니다.
- 제시외건물
공적 서류(건축물대장 등)에는 없지만 법원 감정평가사가 현장에서 발견한 건물. 부속물(부합물·종물)로 보면 저당권 효력이 미쳐 함께 매각되고, 독립된 별개 건물로 보면 매각 대상에서 제외됩니다 — 포함 여부는 사건마다 다릅니다.
- 가등기
소유권이전 등을 미리 확보해두는 등기. 돈을 빌려주고 못 갚으면 소유권을 넘기기로 한 '담보가등기'는 저당권처럼 취급돼 매각으로 소멸하지만, 매매예약 등 '진짜 소유권이전청구권 가등기'가 선순위면 나중에 본등기가 되는 순간 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다 — 등기부만으로는 둘을 구분할 수 없습니다.
- 가처분
소송 중인 부동산이 다른 사람에게 넘어가지 못하게 막는 보전처분(처분금지가처분). 최선순위 가처분은 매각으로 소멸되지 않고, 가처분권자가 그 본안 소송에서 승소하면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있습니다.
- 인도명령
낙찰자가 매각대금을 완납한 날부터 6개월 이내에 법원에 신청할 수 있는, 점유자를 내보내기 위한 간이 절차. 대항력 있는 임차인에게는 신청할 수 없고, 기한을 놓치면 더 오래 걸리는 명도소송을 새로 제기해야 합니다. 온비드 공매에는 이 제도가 없습니다.
- 재매각
이전 매각기일의 최고가매수신고인(낙찰자)이 대금을 기한까지 납부하지 못해 법원이 다시 진행하는 매각. 유찰과 달리 매수신청보증금이 통상보다 높게 책정되는 경우가 있어, 입찰 전 그 사건의 보증금 비율을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 체납관리비
아파트·오피스텔 등 집합건물에서 전 소유자가 못 낸 관리비 중 공용부분(복도·계단·공용 설비 등)에 해당하는 금액은 새 소유자가 승계합니다. 전용부분 사용분과 연체료는 승계 대상이 아닙니다.
- 등기부등본
부동산의 권리관계를 보여주는 공적 문서(등기사항증명서). 표제부(개요)·갑구(소유권 관련)·을구(소유권 이외 권리)로 나뉘며, 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급받을 수 있습니다. 이 사이트는 등기부 데이터를 수집하지 않습니다.
- 취득세
부동산을 낙찰받아 취득할 때 내는 지방세. 경매·공매 모두 낙찰(매각)대금이 과세표준이 되고, 대금 완납일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.
- 전입세대확인서
그 주소에 실제로 전입해 있는 세대를 보여주는 문서. 등기부는 소유자만 알려줄 뿐이라, 경매 참가자는 공고문과 신분증을 제출해 주민센터에서 별도로 열람·발급받을 수 있습니다.
- 매각기일
법원(또는 캠코)이 공고한 입찰 실시일. 채권자의 연기 신청이나 채무 변제로 인한 취하 등으로 입찰 당일까지도 변경·취소될 수 있습니다.
- 배당요구종기
법원이 정하는, 임차인 등 채권자가 배당을 신청(배당요구)할 수 있는 마지막 기한. 대항력 있는 임차인이라도 이 기한까지 배당요구를 하지 않으면 보증금을 배당받지 못해, 그 미배당분을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
- 확정일자
임대차 계약서에 받아두면 그 날짜를 기준으로 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리(우선변제권)가 생기는 제도. 대항력(전입일자)과는 별개의 요건이라 두 날짜를 각각 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권
공유지분이 매각될 때, 기존 공유자가 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 그 지분을 우선 매수할 수 있는 권리(민사집행법 제140조). 제3자가 낙찰받아도 공유자가 이 권리를 행사하면 소유권을 가져가지 못합니다.
- 매각허가결정
법원이 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 결정. 매각기일로부터 보통 1주일 안에 결정기일이 잡히고, 고지 후 1주일의 즉시항고 기간이 지나야 확정됩니다.
- 대금지급기한
매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정하는, 매각대금 전액을 내야 하는 기한(통상 1개월 이내). 이 기한을 못 맞추면 매수신청보증금을 몰수당하고 재매각 절차로 넘어갑니다.
- 즉시항고
매각허가결정에 이해관계인이 이의를 제기하는 절차. 항고하려면 매각대금의 10%를 공탁해야 하고, 이 기간(고지 후 1주일)이 지나야 매각허가결정이 확정됩니다.
- 압류재산
세금 체납으로 압류된 재산을 국세징수법에 따라 매각하는 공매. 점유자를 내보내는 책임(인도인수책임)이 매수인에게 있는 경우가 대부분입니다.
- 수탁재산
금융기관 등이 매각을 캠코에 위임한 재산. 매각을 위임한 기관(매도자)이 명도책임을 지는 경우가 많아 압류재산보다 권리관계가 상대적으로 깨끗한 편입니다.
- 인도인수책임
온비드 공매에서 점유자(기존 소유자·임차인 등)를 내보내는 책임이 누구에게 있는지를 나타내는 항목. 법원경매의 인도명령 같은 간이 제도가 없어, 협의가 안 되면 매수인이 직접 명도소송을 거쳐야 합니다.
- 경락잔금대출
낙찰대금을 충당하기 위해 받는 대출. 일반 주택담보대출과 달리 낙찰가·감정가 중 낮은 금액을 기준으로 한도가 정해지고, 대금지급기한 안에 대출 실행까지 끝내야 합니다.
- 수의계약
압류재산 공매가 일정 횟수 이상 유찰되거나 추산가격이 소액인 경우 등 법에서 정한 사유에 해당하면, 공개경쟁입찰 없이 신청인과 바로 계약을 맺는 매각 방식(국세징수법 제67조).
- 체감식(가격저감 방식)
공매가 유찰될 때마다 다음 회차의 최저입찰가격을 일정 비율만큼 낮춰 다시 공고하는 방식. 저감 비율과 적용 회차는 물건마다 공고문에 따로 정해집니다.
- 전세권
전세금을 담보로 등기부에 직접 등기하는 물권. 주택임대차보호법상 대항력과는 별개의 권리로, 말소기준권리보다 먼저 등기됐으면 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인이 그대로 인수합니다.
- 상가임대차
상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차. 주택임차인과 달리 사업자등록으로 대항력을 갖추고, 환산보증금(보증금+월세×100)이 지역별 기준을 넘으면 우선변제권이 제한됩니다.
- 농지취득자격증명
농지를 취득하려면 필요한 증명서(농취증). 경매에서는 매각허가요건이라, 기한(보통 낙찰 후 7일 이내)까지 제출하지 못하면 매각불허가결정이 나고 매수신청보증금을 몰취당합니다.
- 용도지역
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류·규모(건폐율·용적률)를 결정하는 지정. 지목(전·답·대 등)과는 다른 개념입니다.
- 위반건축물
건축물대장에 공식 등록된 용도와 실제 쓰임이 달라 무단 용도변경으로 적발된 건축물. 시정하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 소유권이 바뀌어도 완전히 면제되지는 않습니다.
- 학구도
초등학교 배정 기준이 되는 통학구역을 보여주는 자료. 같은 단지도 동·호수에 따라 배정 학교가 다를 수 있고, 공동통학구역이면 이 정보만으로 어느 학교로 배정될지 확정할 수 없습니다.
- 대지권
집합건물(아파트·오피스텔 등) 소유자가 그 건물이 서 있는 토지에 대해 갖는 권리. 등기가 안 돼 있어도(대지권 미등기) 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됐다면 추후 등기 절차만 남은 경우가 많습니다.
- 토지별도등기
집합건물에서 건물과 토지의 등기부가 따로 있어, 건물에는 없는 권리(근저당 등)가 토지에만 설정된 경우. 매각물건명세서에서 이 별도등기가 매각으로 소멸되는지, 매수인이 인수해야 하는지 확인해야 합니다.
- 지상권(등기형)
계약으로 등기부에 직접 설정한 지상권. 법률로 당연히 인정되는 법정지상권과 달리, 말소기준권리와 등기일자를 비교해 인수·소멸을 판단합니다.
- 하천구역
하천법·소하천정비법에 따라 지정된 구역. 인수·소멸 문제가 아니라, 그 땅 위에 건축·개발할 수 있는지 자체가 제한됩니다.
- 임차권등기
임대차가 끝났지만 보증금을 못 받은 임차인이 자신의 권리(대항력·우선변제권)를 보전하기 위해 하는 등기. 등기를 마치면 이미 이사를 갔어도 그 전에 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다.
- 조합원 지위승계
재건축·재개발 정비사업에서 조합원의 권리·의무를 낙찰자가 그대로 물려받는 것. 투기과열지구는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되지만, 경매·공매로 넘어가는 경우를 위한 예외가 있습니다.
- 공시지가
세금 계산 등의 기준이 되는 정부 고시 가격. 실제 시세와는 차이가 있어, 입찰 판단에는 감정가가 시세에 더 가깝습니다.
- 실거래가
국토교통부에 신고된 실제 거래 가격. 감정가·공시지가와 달리 비슷한 단지·건물의 최근 매매 사례를 보여주는 시세 참고 자료입니다.
- 유치권 배제신청
경매신청채권자 등이 '이 유치권은 무효'라는 취지로 법원에 서류를 제출하는 것. 서류를 냈다는 사실과 유치권이 실제로 무효로 확정됐다는 사실은 다릅니다 — 법원은 유치권 성립 여부를 직접 가려주지 않습니다.
- 전자입찰
온비드 공매 입찰 방식. 법원경매처럼 현장에 가지 않고, 온비드 웹사이트에서 전자입찰서를 작성하고 입찰보증금을 계좌로 납부합니다.
- 등기촉탁
매수인이 직접 등기소에 가지 않고, 캠코(또는 법원)가 대신 등기소에 소유권이전등기를 요청하는 절차.
- 차량 사고이력
보험개발원의 중고차 사고이력 정보를 참고해 감정평가서에 기재되는, 차량 물건의 실제 사고(횟수·피해금액 등) 조회 결과. '사고이력 없음'으로 조회돼도 보험 처리를 안 한 자비 수리는 안 잡힐 수 있습니다.
- 임시구조물
컨테이너·비닐하우스처럼 쉽게 옮길 수 있는 구조물. 토지에 딸린 것으로 보지 않아 대부분 매각에서 제외됩니다.
- 공유물분할경매
공유자들이 공유관계를 끝내기 위해 법원에 분할을 청구해 부동산 전체를 매각하는 경매(민법 제269조). 채권자가 빚을 받으려는 일반 경매와 달리 지분이 아니라 부동산 전체가 매각 대상이고, 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다.
- 구분소유적 공유관계
등기부상으로는 공유지만 실제로는 각 공유자가 특정 구역만 구분해 쓰고 있는 관계. 기존 공유자의 우선매수권이 배제될 수 있어, 일반 지분매각과 정반대 효과를 가집니다.
- 선순위/후순위
등기부에 접수된 순서를 기준으로 어떤 권리가 다른 권리보다 먼저(선순위) 또는 나중에(후순위) 등기됐는지를 가리키는 말. 말소기준권리와 날짜를 비교할 때 가장 기본이 되는 개념입니다.
- 추첨방식
최고가로 입찰한 사람이 둘 이상이면 무작위 추첨으로 낙찰자를 정하는 방식. 온비드 공매 중 일부 물건에만 적용됩니다.